100만원 아끼려다 3억 3000만원을 날린 사연

이몽룡씨는 60대 후반의 보통 키에 몸이 다부진 사람입니다. 그 나이 또래가 다 그렇듯이 특별한 취미는 없고 일 밖에 할 줄 모르는 사람이었습니다. 젊은 시절에 나름대로 돈도 모으고 퇴직할 즈음인 10년 전에 지방에 원룸 건물을 하나 매입해서 여유있게 부인과 여행도 하면서 즐거운 나날을 보내고 있었습니다.

그런데 이몽룡씨는 2016년 봄에 매도한 지방의 원룸건물 때문에 세금 폭탄을 맞게 되었습니다. 그 사연인 즉은 대학생인 막내 아들 명의로 지방의 원룸건물을 보유하고 있다가 30억 원에 팔았는데 막내 아들 명의로 경기도 일산에 있는 주거용 소형 오피스텔로 인해서 1가구 2주택이 되어 세금 폭탄을 맞아서 3억 넘게 추징당하게 된 것입니다. 그 오피스텔은 10년이 지나고 임대사업자를 폐지한 상태에서 주거용으로 임대를 하고 있는 상태였습니다. 원룸건물을 매도하면서 양도세혜택을 보려고 주거용 오피스텔이 실제로 주거로 사용시 주택 수에 포함되는 것을 피해야 했습니다. 세입자는 지방에서 올라온 새내기 직장인으로 긴 생머리에 예쁘고 똑똑한 이효리라는 아가씨였습니다.

이몽룡씨는 최초 오피스텔 임대차 계약시 이효리씨에게 지방의 부모님 집에 주소를 그대로 두고 이 오피스텔에는 전입하지 않기로 하였습니다. 그리고 혹시 세무서에서 연락이 오면 이 오피스텔에 살고 있지 않다고 말해달라고 이효리씨에게 부탁을 했던 것입니다

이몽룡씨는 이렇게 만반의 준비를 한 상태에서 원룸건물 잔금 치루기 전에 막내 아들을 분당에 있는 친척집으로 주소를 이전하고 세대 분리를 하였습니다.

이렇게 하여 독립세대주인 막내 아들이 원룸을 1주택으로 하여 장기보유공제 80%를 적용 받아서 약 6000만원의 양도세를 신고하고 납부했습니다. 그런데 얼마 전 국세청에서는 월세 세입자와 연락을 취해서 세입자가 실제 거주한다는 사실을 확인 받아서 양도세의 실질과세원칙 (오피스텔은 공부와 무관하게 사실상의 용도에 의해 결정되어 주거로 이용시 주택으로 간주함(2003년2월 국세청 주거용오피스텔 주택판정지침))에 따라 1세대 2주택으로 양도세 장기보유공제를 30%밖에 못 받아서 무려 2억7000여 만원의 양도세(본세 및 가산세 포함)를 추가로 추징 당한 것입니다.

게다가 대학생 아들이 추가 양도세를 대납한 것으로 보아 증여세도 3000여 만원을 추징당하여 도합 3억3000여 만원의 세금폭탄을 맞은 것입니다. 이몽룡씨는 국세청에서 오피스텔 세입자를 방문 조사할 줄은 꿈에도 생각 못한 것이죠. 오피스텔을 주거용으로 보는지 아닌지에 따른 양도세 차이가 크기 때문에 방문 조사를 한 것으로 보입니다.

안타까운 마음에 무슨 좋은 방법이 없을까 하고 거래하는 ⃝⃝세무사님과 통화도 해보았지만, ⃝⃝세무사님 말씀이 “김영란법 시행(2016.9.28)으로 세무공무원들이 몸을 사리기 때문에 개인적으로 만나주지도 않는다”고 하는 것이었습니다. 이몽룡씨는 백방으로 알아봤지만 결국 추징금을 낼 수 밖에 없는 처지가 되었습니다.

이몽룡씨는 답답한 마음에 지푸라기라도 잡겠다는 심정으로 집 근처의 콩나물 공인중개사 사무소에 가서 상담을 했습니다. 콩나물공인중개사사무소 김달호 대표는 부동산중개사무소 운영경력이 10년이 넘은 베테랑 공인중개사이면서 좋은 교육이 있다면 수시로 교육을 받아서 부동산과 관련한 지식이 해박한 50대 초반의 교육자 같은 이미지의 남자 대표였습니다.

이몽룡씨는 콩나물공인중개사사무소에 들어가서 김달호 대표를 만나서 양도세를 줄일 수 있는 좋은 방법이 없겠냐고 물었습니다.

김달호 대표는 “이 원룸건물 매도 및 양도신고 건은 저희 부동산 사무실에 오시기 전에 벌어진 일이라 저희 중개사무소에서 손을 쓸 수 없는 상황이 되어 안타깝습니다”라고 말했습니다.

이어서 김달호 대표는 이렇게 말했습니다. “오피스텔 세입자를 원룸건물 잔금 전에 명도를 했더라면 하는 아쉬움이 있습니다. 양도세는 잔금일 현재의 상태를 보기 때문에 오피스텔이 공실이 되면 부동산 공부상 용도를 따지게 되어있습니다. 오피스텔의 부동산 공부상 용도는 ‘업무용’입니다.

따라서 고객님 아들이 보유한 주택은 원룸건물 1채만 해당되는 것이죠. 실무적으로는 부동산 중개보수와 이사비를 세입자에게 제공하고 전후 사정을 이야기하면 세입자들이 잘 협조해주는 편입니다.”

결국 오피스텔 월세 중개보수와 이사비 합하여 100만원 이내에서 해결할 일을 3억3000여 만원의 세금폭탄으로 돌아온 것으로 이몽룡씨가 소탐대실을 한 사례라고 볼 수 있습니다. 지방에는 오피스텔이 흔하지 않기 때문에 원룸건물 매도시에 오피스텔이 주거용으로 사용시 주택 수에 포함되어 양도세폭탄이 된다는 점으로 체크하지 않은 것이기 때문이죠.

김달호 대표는 계속해서 말했습니다. “또 한가지 해결책은 원룸건물 잔금 전에 오피스텔을 ‘주택임대사업자’로 등록하고 의무임대기간인 4년을 채운 후에 오피스텔을 매도하면 됩니다. 다만, 이 경우 임대사업자 등록으로 인한 의료보험료와 국민연금 납입문제가 발생할 수 있으므로 절세를 위해서는 오피스텔을 공실 상태로 만드는 것이 최선이라고 봅니다.”

부동산 거래를 많이 하시는 분들은 주변에 친한 공인중개사 1~2명은 두고 있다고 합니다. 그래서 본인의 부동산 물건 처분 시 공인중개사의 상담을 받는다고 합니다.

김달호 대표는 이렇게 말합니다. “제가 잘 모르는 지역의 물건의 의뢰가 들어오면 개인적인 네트워크나 다른 방법을 이용하여 해당 지역의 사정을 파악하여 고객에게 알려드립니다. 그리고 법률적인 조언이 필요하면 알고 있는 변호사에게 의뢰하고, 세무적인 사항은 거래하는 세무사에게 그리고 등기관련 사항은 법무사에게 의뢰하여 해답을 찾아서 고객에게 알려드립니다. 공인중개사 한 명만 알아도 부동산에 관한 모든 것은 원스톱으로 해결되는 셈인 것이죠.”

“많은 사람들은 법무사가 세무적인 일도 관여하는 줄 알고 있습니다. 10명에 2~3명은 부동산등기 이전을 위해서 부동산 중개사무소에 방문한 법무사에게 양도세에 관하여 문의하곤 합니다. 이는 부동산 거래가 흔하지 않기 때문에 어떤 전문가가 무슨 일을 하는지 잘 모르기 때문입니다.

이몽룡씨가 진작에 저와 같은 공인중개사를 알았더라면 세금폭탄을 피할 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 있습니다.”라고 말하면서 김달호 대표는 안타까워했습니다.

 글 Ⅰ김의섭 조합원