고령화 시대의 답은 오피스텔이다!

국가투자기관인 ⃝⃝공사에 다니는 김문기(가명)씨는 해가 바뀌면서 어느덧 나이가 50이 되자 이제 정년까지 12년이 남았다고 생각하니 정신이 아득했다. 그러면서도 이제는 서서히 노후 준비를 해야 하지 않을까 하는 생각이 들었다.

김문기씨가 퇴직 후에 생활하기 위해서 월130만원 수령이 예상되는 국민연금으로는 부족한 듯해서 알아봤더니 우리나라에서 도시에 사는 노부부가 은퇴 후 2가족이 생활하기 위해서는 최소 월 270만원이 필요하다고 한다. 그리하여 은퇴필요자금 270만원에서 국민연금 수령 예상액 130만원을 공제하면 월 140만원이 추가로 더 필요하다는 결론이 나왔다.

그래서 어떤 것으로 보충을 할까 알아봤더니 은행예금은 2011년 이후 계속 금리가 하락하여 지금은 1년 만기 정기예금 금리가 1.45% (2016년 10월 기준)까지 떨어졌다. 1억 원을 은행에 맡겨도 겨우 월 12만원(세전)을 받는다. 10억 원을 은행에 맡겨봐야 겨우 월 120만원을 받는다고 하니 은행이자를 받아서 생활하는 것은 손해 보는 일이라고 생각된다.

주식은 결혼 전에 많이 손해 본 경험이 있어서 별로 탐탁지 않았다.

그래서 김문기씨는 부동산에 투자하는 게 좋겠다는 생각이 들었다. 그런데 부동산에는 문외한이라 어떤 물건을 투자해야 할지 모르겠는지라 퇴근하는 길에 지하철역에 내려서 오피스텔이 길게 늘어서있는 곳에 위치한 공인중개사사무소 한 곳에 들어갔다.

오산 부동산은 경인전철 1호선 송내역에 나와서 오피스텔 라인에 있는 공인중개사 사무소이다. 올해 50세인 오산 부동산 대표 이재성(가명)씨는 키는 자그마하고 동그란 얼굴을 하고 항상 웃는 얼굴을 하고 있는 사람이다.

“안녕하세요~” 김문기씨는 오산 부동산 사무실 문을 열고 들어가면서 인사를 했다.

“어서오세요~!” 저녁7시가 넘어서 직원들을 전부 퇴근시키고 혼자 부동산 사무실을 지키고 있던 이재성 대표가 반갑게 일어서서 인사를 한다.

“어떻게 오셨습니까?”

“네 요즈음 오피스텔 투자를 많이 하던데 매매가와 월세시세는 어떤가요?” 하고 김문기씨가 물어본다.

“네, 오피스텔은 가장 선호되는 것이 방1개 짜리 입니다. 방2개 이상은 금액도 비싸고 수익율도 떨어지고 공실이 되었을 때 금방 임차인을 맞추지 못하는 단점이 잇습니다. 현재 선호되는 방1개 짜리 오피스텔은 매매 시세가 7,500만원부터 9,500만원까지 있고, 임대시세는 보증금 500만원에 월세 40만원부터 50만원까지 받을 수 있습니다.

그런데 선생님은 투자 금액은 얼마 정도 갖고계신가요?” 이재성 대표가 다시 물어본다.

“네, 현찰은 1억5,000만원 정도 있는데 어떤걸 사는 게 좋을까요?” 김문기씨가 되물었다.

“현금이 1억5,000만원정도 있으시다면 지금 거주하고 계신 집을 담보로 1억3,500만원정도 대출받아서 9,500만 원짜리 3채를 사시는 것을 권해드리고 싶습니다. 매매가 9,500만 원짜리는 복층에 전용면적이 9평 내외가 됩니다. 임대차는 보증금 500만원에 월세 48만원~50만 원정도 받을 수 있습니다. 그러면 총투자금 2억8,500만원에 월수입이 최소 144만 원정도 가능합니다. 1억3,500만원에 대한 이자는 매월 30만원(이자율 2.6%로 계산)정도 이니까 이자를 공제한 월 순수익은 114만원이 됩니다.”

이재성 대표의 설명을 듣고서 김문기씨가 계산해보니 본인이 필요한 은퇴 필요 자금 270만원중 130만원은 국민연금으로 해결하고 114만원은 오피스텔3개 구입(순현금투자 1억5,000만원)하여 월세로 충당이 된다. 그러면 244만원이 되어 은퇴 필요 자금에서 모자라는 금액은 36만원 뿐이라는 계산이 나온다. 그리고 융자를 벌어서 갚아나가면 나중에 이자 30만원도 고스란히 수입이 되어서 은퇴필요 자금에 6만원이 부족한 정도이니 노후 준비는 다 되겠다는 생각이 들었다.

‘그러면 고민할 필요 없이 오피스텔을 매입해야 되는 거 아닌가’ 하는 생각이 든다. 물론 오피스텔 보유에 따른 세금문제도 고민해봐야 된다.

“사장님, 오피스텔 보유에 따른 세금문제는 어떤가요?”

“오피스텔이 1~2개라면 임대사업자 없이 할 수도 있지만, 3개 이상 보유시에는 ‘주택 임대사업자’를 내시는 게 좋을 것 같습니다. 주택임대사업자를 내고 4년 이상 보유하면 양도세 계산시 주택수에 포함되지 않기 때문에 오피스텔 임대인의 보유주택 양도시 양도세에서 절세가 가능합니다.” ( 1세대 1주택시 9억원 이하는 양도세 비과세)

오산 부동산 이재성 대표의 친절한 설명을 듣고 김문기씨는 오피스텔을 구입하기로 하였다.

아래 내역이 김문기씨가 구입한 오피스텔 매매가격과 임대차 내역이다.

1)2016년3월 17평형 복층 대명앤스빌 9,500만원* (임대차 500만원/48만원)

2)2016년4월 17평형 복층 하이센스빌 9,450만원* (임대차 500만원/50만원)

3)2016년4월 16평형 대우마이빌 9,300만원* (전세 6,000만원)

1), 2)번은 임대차가 맞추어진거라 임대차를 그대로 승계하였다. 3)번은 전세만기 시에 월세로 전환하기로 했는데 시세는 보증금 500만원에 월세 47만원이 가능하다고 한다.

총구입비로 현금 투자액이 2억 1,250만원(보증금 7,000만원 제외)이 들었다. 모자라는 현금6,250만원은 오피스텔 담보대출보다 이자가 저렴한 본인 아파트 담보 대출로 해결했다.

여름이 되자 복층 오피스텔 세입자들이 시원하지 않다느니 하면서 에어컨에 대한 불평이 쏟아졌다. 그래서 김문기씨는 10년이 넘은 오피스텔이고 부착된 에어컨은 8평형인데 복층인 걸 감안하면 최소한 12평형 이상의 에어컨이 필요하다고 생각되었다. 그리고 어차피 노후된 에어컨이라서 계속 고장이 나기 때문에 수리비가 계속 들어가고 부품도 단종이 되면 수리도 어려워지기 때문에 아예 새로운 에어컨으로 교체해주는 게 나을 것 같다는 생각이 들었다.

그래서 김문기씨는 복층 오피스텔 에어컨을 모두 12평형으로 교체해 주었다. 교체하는데 드는 비용은 1실당 60만원 정도 소요되었다. 그리고 하이라이트 전기레인지도 교체해주었는데 비용은 개당 10만원 정도였다. 그리고 1)번 물건의 냉장고가 시원하지 않다고 해서 35만원(용량 237리터)짜리로 새것으로 교체해 주었다. 중고로 구입하면 15만원 정도 소요되지만 가전은 소모품이라고 생각해서 10년 정도 사용하는 것으로 계산했다. 결국 1세대당 가전 교체 비용이 100만 원정도 소요되었다. 그 외에 바닥은 온돌마루로 되어있어서 손볼 것 없고, 도배는 3~4년에 한번 정도 주었다.

글Ⅰ김의섭 조합원