독서실 투자이야기

2013년에 제가 운영하는 공인중개사 사무실에 50대 중반의 서장훈(가명)씨가 찾아왔습니다.

부인이 집에만 있어서 시간도 보내고 돈도 벌 수 있게 독서실을 임차하여 운영하기를 원했습니다. 아파트 밀집지역으로 해달라고 했습니다. 그래서 상업지역에 위치하면서도 인근에 도보 10분 거리내에 8000 세대 대단지 아파트가 있는 해피독서실(가칭)이 떠올랐습니다.

해피독서실은 길라임(가명)씨가 서울 목동에 있는 또 다른 독서실과 함께 운영하고 길라임씨 남편은 모 대학교의 시간 강사로 나가는데 독서실 한쪽을 연구실을 겸해서 사용하고 있습니다. 그런데 최근에 남편이 전임 강사가 되었습니다. 독서실을 길라임씨가 전적으로 맡아서 운영해야 되는 상황이 되어 서울 목동 집에서 멀리 떨어진 해피독서실을 매도하기로 한 것입니다.

사실 길라임씨는 해피독서실을 임대가 아닌 매매로 원했습니다. 해피독서실을 매수해서 독서실 시설을 전면적으로 개보수하여 일부 공간을 남편의 연구실 공간으로 만들고 남편과 함께 지난 1년 동안 직접 운영하였던 곳입니다.

저는 길라임씨를 설득해서 우선 임대를 놓고 나중에 투자를 원하는 분들에게 매도하자고 제안을 드렸습니다.

“제 경험상으로 상가를 매수하려는 고객들 중에서 직접 본인이 영업하려는 분들은 20~30% 이내인 것 같습니다. 70% 이상의 고객은 본인이 상가를 운영하지 않고 월세만 받는 투자를 원합니다. 그러면 매도자가 제값 받고 매매하기 위해서는 시간도 많이 걸리고 제값을 받기는 더 힘든 상황이 되는 것입니다.”

그래서 길라임씨는 우선 임대를 놓고 나중에 월세를 끼고 매도하기로 계획을 수정했습니다.  

서장훈씨는 지방에서 건축일을 하시는 분인데 말씀을 조용하고 꼼꼼한 성격이었습니다. 서장훈씨에게 해피독서실 물건을 보여드렸습니다. 보증금 3000만원, 월세250만원, 권리금 1억 원에 브리핑을 했습니다. 리모델링한지 1년 밖에 안 되어서 아주 깨끗하고 좌석도 100석에 달하며 전용 면적이 100평 정도 되는 부동산 물건인지라 서장훈씨는 흡족해하면서 그 물건을 계약하셨습니다.

좌석1개당 월정액으로 10만원, 13만원 2가지 종류가 있고, 일일 이용료는 7000원씩 받았습니다. 일부 이용하지 않는 좌석을 감안해도 월매출 1000만원은 충분히 올릴 수 있는 곳이었습니다. 총무 2명의 인건비와 관리비(전기, 난방, 포함)를 공제해도 월700~800만원은 충분히 가져갈 수 있으므로 집안일도 하면서 가정주부가 운영하기에는 적당했습니다.

그래서 서장훈씨는 권리금 500만원을 깎아서 9500만원에 계약을 했습니다. 그렇게 권리금 계약과 임대차계약을 하고나서 다음날 서장훈씨에게 해피독서실을 매수할 의향이 있는지 물어봤습니다. 애초에 길라임씨가 제시한 매매가격은 4억5000만원이었습니다.  

서장훈씨가 계산을 해보니, 매매를 해도 괜찮을 것 같은 생각이 들어서 700만원을 D/C해서 4억4300만원에 매매계약을 했습니다. 물론 기존의 임대차 계약은 취소했습니다. 당연히 권리금 없이 매수했습니다. 게다가 덤으로 길라임씨 남편이 사용하던 연구실 공간(약13평)은 500/40 만원 정도에 사무실로 임대차가 가능했습니다. 그리하여 서장훈씨는 보증금 3500만원에 월세 290만원을 받을 수 있는 물건을 4억4300만원에 취득한 것입니다. 투자 수익율로 계산하면 연8.5%의 고수익을 올릴 수 있는 것이었습니다.

매도인과 매수인을 모두 만족시킨 거래라고 자부할 수 있습니다. 독서실을 직접 운영할 사람에게만 매매하려고 했다면 더욱 오랜 시간이 소요되었을 것이고, 매수인도 좋은 물건을 매수하지 못했을 것입니다.

글Ⅰ김의섭 조합원