왜 집 한 채는 꼭 사야할까요?

주택연금이 노후를 보장한다

미래에 생산가능 인구의 감소로 주택가격이 오르지 않으므로 주택을 살 필요 없다고 하는 분들이 있다. 하지만 일본의 사례를 보아도 노후 은퇴파산은 주택을 소유하지 않은 사람들이 대다수를 이루고 있음을 참고해야 한다.

우리나라에서는 주택을 소유하는 것이 월세부담으로 인한 가처분소득의 감소를 방지하고 주택연금제도를 이용해서 노후 대비용으로 꼭 필요하다고 할 수 있다.  

고령화 시대를 맞이하여 노후자금이 준비되지 않은 사람들에게는 장수가 축복이 아니고 악몽이 되는 시대가 되었다. 국민연금으로 노후 생활하기에는 턱없이 부족하여서 모자라는 추가자금을 준비해야 된다.

국민연금을 20년 이상 가입한 사람들이 보통 50만원~150만원 정도 매월 받을 수 있다고 한다. 반면에 도시에서 평균적으로 노부부가 생활하기에 필요한 돈은 매월 270만원 정도는 있어야 된다고 한다. 국민연금을 수령하고도 필요한 자금 270만원에서 부족한 자금은 120만원~220만원정도 된다. 상가 등 수익성 부동산이나 금융기관 등에서 별도의 고정수입이 없다면 주택연금 신청하는 것을 고려할만하다.

현재 주택연금 수급자는 평균 연령72세, 월평균 수급액은 98만원 (주택평균시세 2억8200만원)이다. 2007년7월에 처음 시작하여 가입자수는 2011년 7,286명, 2012년 12,300명, 2014년 22,634명으로 증가하였고 현재 37,920명(2016년 10월 기준)에 이르렀다. 평균98만원을 수령하니 부족하나마 국민연금과 주택연금을 합하면 150만원~250만원 정도 된다.

우선 주택연금을 가입하기 위해서는 주택연금을 수령할 금융기관을 택하여 방문해서 상담을 하면 된다. 주택연금은 전국 은행지점 등에서 취급(국민은행,농협,우리은행, 신한은행, 기업은행등)한다.

주택연금은 주택 시세 3억원이면 매월 80만9천원(65세 수급기준), 60세부터 수급시는 68만1천원, 시세 5억원이면 134만5천원(65세 수급기준)을 받을 수 있다. 부부중 연소자 기준으로 수급액이 결정되고, 나머지 한 사람이 사망시에도 계속 지급된다. 시세는 가입 당시의 시세로 정하며, 일반 아파트는 KB국민은행 시세로, 기타 부동산은 한국감정원 시세나 국토교통부 주택공시가격으로 정하므로 시세가 좋을 때 가입하는 것이 유리한다. 또한 재산세 25% 감면은 덤으로 주어지는 혜택이다. 매년 일정율로 주택가격이 오르는 것으로 가정하여 월급금 년1회 상향조정하므로 월급금이 인플레이션으로 인한 가치 하락을 억제한다.

주택연금 가입신청을 하면, 주택가격을 기준으로 연금액이 결정된다. 이렇게 연금액이 결정되고 나면, 중도에 주택가격이 오르든 내리든 상관없이 부부가 모두 사망할 때까지 동일한 연금을 받게 된다. 따라서 주택가격이 떨어질 것 같은 경우에는 가급적 빨리 연금을 신청해야 연금을 더 많이 받을 수 있다.

반대로 주택연금 가입 후 집값이 상승할 경우 상대적으로 손해를 봤다는 느낌이 들 수 있다. 그래서 이 경우 주택연금을 중도 해지한 다음 다시 가입할 수 없느냐고 문의하는 분도 있다. 주택연금을 이용하다 중도해지 한 경우 해지일로부터 3년 동안은 같은 주택을 담보로 주택연금에 다시 가입할 수 없으므로 주의해야 한다.  

주택소유자가 사망한 날로부터 6개월 이내에 배우자가 담보주택의 소유권을 넘겨 받아야 연금을 수령할 수 있다. 그렇지 않은 경우 채무인수와 소유권이전등기가 완료될 때까지 일시적으로 연금지급이 중단된다.

주택소유권을 가지 배우자가 사망했을 때 자녀의 반대로 살던 집과 함께 연금을 동시에 포기해야 하는 사례가 있다. 별다른 유언이 없이 주택소유자가 사망하면 해당 주택은 남은 배우자와 자녀에게 공동으로 상속된다.

현행 민법에서 상속비율은 배우자가 1.5, 자녀가 1을 가져가게 되어 있다. 이 경우 남은 배우자가 주택연금을 계속해서 수령하려면 자녀의 동의를 받아 전체 지분을 본인 앞으로 이전해야 하는데, 자녀들이 소유권 이전을 반대하면 주택금융공사는 경매 등을 통해 해당 주택을 처분해 기존 대출금을 회수하고 남은 잔액만 유족에게 지급한다.

이를 방지하기 위해서는 생전에 부부 공동명의로 해두는 것도 좋은 방법이다. 

[참고] 주택연금 상담전화 (1688-8114),

한국주택금융공사 www.hf.go.kr  

주택연금 신청기준

✓ 부부중 한 사람이 만60세 이상

✓ 無융자 (70%까지 일시 대출가능)

✓ 多주택자 가능

✓ 주택, 주거용오피스텔 가능, 상가주택

(등기부상 주택면적이 1/2이상)

✓ 9억이하 1주택 보유자