2017년 부동산시장은? 부천은? 

우리나라 부동산시장은 2015년~2016년10월까지 활황세를 유지하였다. 아파트, 빌라, 분양권등 주택시장은 물론, 상가, 오피스텔등 수익성부동산 시장도 가격이 상승하면서 거래량이 늘었다. 2016년 11월3일 11.3 부동산대책 이후 부동산시장이 얼어붙었고, 때마침 계절적인 비수기에다 트럼프의 대통령 당선으로 미국의 금리인상에 예견되면서 부동산시장은 거래가 중단되다시피 하였다.

결국 미국이 12월 15일 금리인상을 하였고 우리나라는 사상최저인 1.25% 기준금리를 동결하였지만, 올해 미국이 3차례의 금리 인상이 예견되면서 우리나라도 기준금리를 올릴 수 밖에 없을 것으로 보고 있다. 우리나라 가계대출이 1300조가 넘고 대출금리를 1%만 올려도 3조의 이자를 부담해야 한다고 한다. 이럴 경우 소비가 위축되고 부동산경기의 침체로 전반적인 경제의 침체를 가져올 수 있다. 2016년 2/4분기 GDP경제성장률의 약51%가 건설투자에 의해 주도되었다.

건설투자의 이면에는 주택담보대출 증가등 가계부채가 쌓여있고 이런 구조에서 금리의 인상은 경제에 전반적인 타격을 줄 수 밖에 없다. 이런 현상은 1990년대 일본과 비교가 된다. 일본은 1990년대 주택시장이 절정기에 있을 때 주택공급물량을 확대하면서 건설투자로 경제성장을 이루려고 했다. 결국 20여년간 경제 침체기를 겪고 있는 것을 볼 때 건설투자를 경제성장동력으로 이용한 전략은 실패했다고 볼 수 있다.

국토교통부에서 발표한 중장기 매년 예상주택수요는 2003~2012년 약44만호, 2013~2022년 약39만호이다. 여러 요인을 감안해 최대 45만호까지 보고 있다. 이런 수요에 비해 공급량이 많은 것은 사실이다. 2015년 76만5000호, 2016년 47만2,000호까지 누계로 나와 있다.

하지만 2010~2015년까지 주택공급량이 적어서 누적으로 약 30만호 정도 공급부족분이 있기 때문에 최근 2년간 초과공급은 어느 정도 해소된다고 본다. 또한 2016년 6월 이후 인허가 추세가 감소하고 있기 때문에 전체공급물량은 줄어들 것으로 예측하고 있다.

2000년 이전에는 강남3구를 중심으로 주택가격이 변동하면 강북, 수도권, 지방까지 연쇄적인 가격변동이 있었다. 하지만 그 이후에는 이러한 가격 동조화 현상은 없어지고 있다. 2015년 지방이 상승세를 보일 때 수도권은 오히려 하락세를 보이고 있고, 2016년은 반대로 수도권이 상승세를 보이고 있다. 지역의 탈동조화, 차별화, 양극화를 뜻하는 “디커플링현상”을 보이고 있다.

부동산투자는 우리나라 전체시장이 아닌 지역적인 특색이나 개별 부동산의 특성에 맞는 맞춤전략이 필요하다.

그리고 인구의 증가는 2030년까지 지속될 것으로 예측되고 가구수의 증가는 2040년까지 지속될 것 보고 있다. 따라서 주택의 수요는 가구수의 증가에 의하므로 주택가격은 당분간 떨어지지 않을 것으로 보고 있다. 물론 가구수 증가의 대부분은 1~2인 가구의 증가이다. 중대형 아파트보다는 중소형 아파트가 인기를 끌고 있는 것도 이러한 가구구조의 변화에 의한 것이다.

그리고 베이비붐세대(1955년생~1963년생)가 은퇴하면서 주택시장에서 퇴출될 것으로 보았는데 현실은 오히려 주택시장의 수요자로 작용하고 있다. 노후준비가 제대로 되있지 않은 상태에서 평균수명의 연장으로 자식에게 손 벌리지 않으려고 주택을 상속시켜주기 보다는 주택연금을 가입하는 사례가 꾸준히 늘어나고 있다. 2016년 말 현재 약 3만7000가구가 주택연금을 받고 있다. 그 외에 은퇴자들의 소형아파트로의 이전도 계속 일어나고 있다.

일부 사람들은 우리나라가 2017년부터 생산가능인구가 줄어서 일본의 경우처럼 주택가격이 하락한다고 예측하고 있는데 생산가능인구가 줄어들고 있는 많은 OECD국가에서 주택가격이 하락한 나라는 일본이 유일하다는 것으로 알아야 한다. 유럽선진국 같은 경우에는 70~80년대 생산가능인구 감소가 시작될 때도 도시의 집값은 꾸준히 상승했다.

위의 여러 가지를 보았을 때 수도권의 역세권 소형 신규아파트는 가격하락을 기대하기 힘들다고 본다. 다만, 정부에서 임대아파트를 대량으로 공급한다면 아파트 가격이 상승하기 어렵겠지만 현재처럼 택지가 부족한 상황에서 새로운 택지공급으로 임대아파트를 공급하기까지는 택지 지정등으로 소요되는 3~4년과 아파트건설에 소요되는 3년여의 기간을 고려하면 최소한 6~7년 이상의 기간이 소요된다.

그리고 주택시장이 침체되어 아파트의 신규공급이 줄어들면 수요공급의 법칙에 의하여 사람들이 선호하는 역세권 신축아파트는 당분간 가격이 상승할 수 밖에 없다.

부천지역의 부동산시장 전망을 보면 중동신도시가 1993년~1995년에 입주하여 22년 이상 노후 아파트가 되었고, 상동택지도 2002년부터 입주를 하여 15년차 아파트가 되었다. 몇 년 전에 30평형대 중동신도시와 상동택지의 가격의 격차는 1억원 정도로 상동택지 아파트가격이 높았으나 지금은 그 갭이 5000만원 정도로 줄었다. 상동택지의 새 아파트 프리미엄이 줄어들었다.

오히려 생활편의시설이 밀집한 중동의 선호도가 올라가고 있다. 그리하여 중동과 인접하고 7호선 신중동역을 이용할 수 있으며 2012년에 입주한 약대동 부천위브 트레지움 아파트와 2015년에 입주한 약대동 레미안 아파트가 인기를 끌고 있다. 그리고 2009년에 입주한 중동역의 팰리스카운티도 선호되고 있다.

고분양가(34평 약5억~7억)논란에도 불구하고 중앙공원앞 문예회관자리에 들어설예정인 중동센트럴파크 푸르지오 아파트는 약간의 미분양아파트만 남기고 있는 상황이다.

이밖에 최근 2개월 정도 분양권거래는 뜸한 상황이지만 송내역의 송내역 파인푸르지오, 상동 스카이뷰자이가 3000~4000만의 분양권 프리미엄을 형성하고 있고, 비역세권으로는 옥길동에 미니 신도시 아파트들이 3000만원~1억 원의 분양권 프리미엄을 형성하고 있어서 역세권이 아님에도 불구하고 새아파트에 쾌적한 자연환경에 힘입어 중동신도시 아파트보다 비싼 가격을 형성하고 있다.

다만, 입주 2년이 지난 상황에서도 재건축아파트인 약대동 아이파크는 조합과 시공사의 다툼으로 조합원들의 보존등기가 안 나와 재산권행사가 제대로 이루어지지 않은데다가 지하철역에서 다소 먼 관계로 부동산시장에서 관심밖에 있다.

최근 경기도에서 국토교통부에 건의한 9개의 도시철도노선 중에서 부천역-송내역구간의 노면전차(트램)가 확정된다면 노선이 지나가는 약대동 아이파크, 다정한 마을, 리첸시아 등이 혜택을 받을 것으로 예상된다. 이들 지역은 현재는 역세권이 아니지만 트램을 이용하여 상동역, 신중동역에서 환승이 가능해지기 때문이다.

그리고 부천은 서울출퇴근이 용이한 메가시티를 구성하고 있는 특성을 감안하면 아파트가격의 급격한 가격하락은 없을 것으로 예상된다. 다만, 빌라의 경우는 최근에 지나치게 공급이 많았고 제2금융권 대출비율이 높아서 금리인상의 여파로 인한 가격 압박을 가장 강하게 받을 것으로 예상되어 매매에 신중을 기해야 한다.