부동산공급과잉으로 부동산가격이 폭락할 것인가?

부동산뉴스와 전문가의 의견보다는 자기만의 주관이 필요하다

  부동산공급과잉이라는 기사가 심심찮게 나오면서 부동산매수에 소극적인 사람들이 많다. 심지어는 본인이 거주하는 집을 매수할 여력이 있음에도 전세를 고수하면서 살고 있는 경우가 많다. 이것이 올바른 판단인지 생각해 보자.

  부동산 비관론자들은 인구절벽과 저성장으로 부동산가격이 하락할 것이라고 보고 있다. 우리나라가 모든 분야에서 일본을 20여년 정도 뒤따라가고 있기 때문에 일본은 생산가능인구(15~64세)가 줄어들기 시작한 1995년의 4년 전인 1991년 부동산 대폭락이 있었고 그 후 잃어버린 20년을 훌쩍 넘기고 있다. 마찬가지 논리로 한국은 생산가능인구가 줄어드는 2017년의 4년 전인 2013년에 부동산 대폭락이 있을 거라고 예상했었다. 물론 2008년~2014년까지 수도권의 부동산이 정체기에 들어서면서 부동산 비관론자의 예측이 맞아 떨어지는 듯 했다. 하지만 2015년부터 부동산가격이 다시 상승세를 타면서 2017년 상반기 현재 수도권의 주요 지역의 아파트 값은 과거의 최고 정점을 찍고 올라서서 서울 아파트 매매가는 평균6억 원에 달하고 있다.

  일본보다 앞서 1970년대 이후 생산가능인구가 줄어들고 있는 유럽의 여러 국가들은 일본처럼 부동산가격이 폭락한 사례가 없다. 경제가 성장하면서 더 좋은 주택에서 살고 싶은 사람들의 당연한 욕구를 무시한 것이다. 전 세계에서 유일한 일본의 사례로 일반화를 하는 논리의 비약을 하고 있다. 그래도 우리나라는 모든 면에서 무조건 일본을 뒤따라간다고 주장하면서 일본처럼 부동산가격이 폭락한다고 주장한다면, 우리나라가 일본처럼 세계를 상대로 전쟁을 일으키기라도 할 거라는 말인가?

  부동산비관론자의 주장에 따라 일본처럼 아파트가격이 떨어질 거라고 예상하여 집을 매수하지 않고 전세로 살던 사람들은 2년마다 전세가격의 상승으로 고통받고 있다. 전세세입자들은 치솟는 전세가격의 상승에 따라 기존의 거주지를 버리고 전세난민이 되어 점점 외곽으로 밀려나고 있는 것이다. 매매는 교환가치이고 전세, 월세는 사용가치이다. 사용가치가 올라가면 교환가치도 올라갈 수밖에 없다. 아파트가격이 떨어진다면 소유자는 전세보다는 월세로 전환하게 될 것이다. 그러면 내가 찾는 전세는 없어지고 월세로 살아야한다는 결론이 나온다. 내가 소득이 있을 때는 월세가 큰 문제가 안 될 수도 있지만 100세 시대에 은퇴 후 30~40년간 고정적인 수입이 없는 상태에서 월세를 내는 삶은 버거울 수밖에 없다. 적어도 내가 살고 있는 집은 투자의 대상으로 보지 말고 삶의 안정성이라는 측면에서 꼭 구입하길 권한다.

  그렇다면 앞으로 주택가격이 정말 하락할 수도 있는 것인지 생각해보자. 결혼율이 많이 떨어졌다고 하지만 우리나라는 최근 몇 년간 추세를 보면 매년 30만쌍 이상이 결혼하고 있다. 신규 주택수요가 매년 30만 가구 이상이 필요하다는 것이다. 물론 모든 신혼부부가 주택을 구입하지는 않지만 매매든 임대든 주택시장에 영향을 미치게 되어있다. 게다가 20~30년 이상된 낡은 아파트에서 새아파트로 바꿔가려는 교체수요가 꾸준히 있다. 또한 멸실되는 주택까지 감안하면 매년 39만호~45만호의 주택이 신규로 공급되어야 한다고 전문가들은 말한다. 그래서 새아파트로 계속 옮겨 다니는 우리의 삶이 유목민과 비슷하다고 하지 않는가?

 그런데, 비관론자의 예상대로 아파트 값이 떨어진다면 건설회사는 더 이상 신규 아파트 공급을 못할 것이다. 그러면 희소성에 따라 신규아파트 가격이 올라간다. 신규아파트 가격이 올라가면서 인근 구 아파트가격도 끌어올리고 있다. 물론 전국의 모든 지역의 아파트가격이 올라가는 것은 아니다. 오르는 곳만 오르고 인구가 감소하는 곳은 더 떨어질 수 도 있다. 서울의 비싼 아파트가격을 피해서 주택의 수요가 항상 있는 부천시도 아파트가격이 떨어지지 않을 것으로 보고 있다. 작년 고분양가 논란이 있었던 부천중앙공원 인근의 센트럴파크 푸르지오는 전용면적 84제곱미터가 5억3000~6억9000만원 정도 분양을 했는데 현재 몇 100만원의 프리미엄이 붙어서 분양권 거래가 이루어지고 있다고 한다. 부천에 향후 역세권에 대규모 신규아파트 공급이 쉽지 않다는 판단으로 이러한 거래가격이 형성된 것으로 보고 있다.

  우리는 일반적으로 신문기사에 현혹되는 경우가 많다. 신문, 방송이 진실만을 보도하는 것은 아니다. 언론사가 관심을 갖는 것이 입맛에 맞게 보도하는 것이다. 부동산시장에 관한 것도 진실만 보도 하는 것은 아니다. 신문기사는 자극적인 내용이 아닌 평범한 내용은 기사거리가 될 수 없다. 읽히지 않는 재미없는 신문기사를 쓸 수 없기 때문이다.

 특히 경제 관련해서는 어중간한 상황에서 보도할 수 없다. 확실하게 상황이 이루어진 상태에서 “사상최고, 사상최저” 이런 자극적인 문구가 있어야 기사거리가 된다. 그저 평범하고 재미없는 일상은 기사거리가 안 된다. 그래서 “2018년 공급과잉, 입주대란” 이란 자극적인 문구를 쓰면서 사람들의 판단력을 흐리고 있는 것이다.

  주식시장이 활황이라는 보도가 나올 때가 주식의 매도 타이밍이라고 하지 않는가? 마찬가지로 부동산도 “활황이라는 보도는 매도타이밍”이고 “불황이라고 할 때가 매수 타이밍”을 잡을 때이다. 부동산투자는 역발상의 투자, 청개구리투자가 필요하다. 그러기 위해서는 경제와 부동산에 대한 공부를 게을리 하지 말아야한다. 그래야 자신의 소신을 가지고 적합한 의사결정을 할 수 있다.

글 | 김의섭