문재인정부의 부동산정책이 규제강화에 초점을 뒀는데도 집값이 오르고 거래량이 늘고있다. 주택담보대출 한도규제, 전월세 임대료 상한제, 소규모 도시재생사업 등 이전 정부의 부양책과는 확연히 다른 행보를 보이지만 한편에서는 문재인정부의 출범으로 정책 불확실성이 해소되고 실수요자를 위한 주택정책이 긍정적 요인이 됐다는 분위기다. 5월현재 서울의 아파트거래량은 1월에 비해 2배정도 이고, 경기도도 1월에비해 거래량이 1.5배정도 늘어났다.

 

참여정부에서 대표적인 부동산투기 억제정책인 8.31정책을 주도하고, 서울시의 뉴타운 출구전략인 도시재생 뉴딜정책을 주도한 세종대 김수현 교수가 문재인정부에서 주택정책등을 총괄하는 청와대 사회수석에 임명되었다. 또한 참여정부인물인 김현미 의원이 국토교통부장관 후보자로 된 것은 문재인정부의 부동산정책의 방향을 예상해볼 수 있는 인선이라고 볼 수 있다.

 

이에 따라 문재인대통령의 부동산관련 대선공약을 살펴보면 가계부채확대방지를 위한 11.3대책 (DTIㆍLTV ‘강화’)을 계속 유지하면서, 총부채원리금 상환비율(DSR) 적용, 중도금대출규제(HUG통한 간접규제)로 가계부채를 억제하고, 재건축 초과이익환수제 부활(2018년) ‘보류’로 올해 일시적인 재건축의 폭증을 막고, 전월세 상한제(연간 인상률 5%이내)와 계약갱신청구권(임대차 2년 종료후 2년 연장가능 일명2+2) 도입을 추진할 것으로 보인다. 전월세 상한제는 임대인이 상한제 적용전에 보증금, 월세를 대폭 올릴 가능성이 있어서 단기적으로 임차인의 부담이 커질 것으로 예상된다.

 

재개발보다는 기존주택을 개량하고 주변환경을 개선하는 ‘도시재생 뉴딜' (5년간 50조원 재원조달(HUG25조원, 정부10조원, LH, SH공사15조원)을 추진할 것이다. 도시재생 뉴딜을 추진하는 것은 원주민의 주거의 안정성은 높아지지만 선호도가 높은 신규아파트의 부족으로 아파트값 상승의 요소가 될 수 있다.

 

주거복지 차원의 정책으로는 임대주택보급을 확대하여 연간 17만 가구 (공공임대 13만가구, 공적지원 받은 민간임대주택 4만 가구)를 공급할 계획을 갖고 있다. 이는 현재의 연간 10만 가구의 임대주택공급보다는 대폭 늘어나는 계획이지만 LH공사의 부실로 재원조달의 어려움이 예상된다.

 

서울시는 2013년부터 시가 관리하는 전 사업장에 하도급대금 통합관리시스템인 ‘대금e바로’ 를 도입했다. 서울시가 공사대금을 입금하면 건설근로자의 노무비, 장비대금, 자재대금으로 구분 관리되고, 원·하도급 대금이 승인내역에 맞게 자동 이체돼 대금 지급이 보장되는 시스템이다. 이후 조달청(하도급지킴이), 철도시설공단(체불e제로) 등 정부ㆍ공공기관으로 확대됐다. 문 대통령은 아예 공공건설 계약근로자의 임금을 직접 입금하는 제도를 도입할 계획이다. 근로자의 입장에서는 원청에서 직접 임금을 지급하기 때문에 임금을 떼일 염려도 없고 직업의 안정성은 높아지고 부실공사의 우려도 없어지는등 장점이 많고 바람직한 제도라고 할 수 있다. 다만 원청의 부담이 커지면서 건축비 상승이 예상되어 결국 분양가 상승으로 연결될 수 있는 여지가 있다. 싱가폴이 공공임대주택 공급의 모범적인 국가라서 80%가 공공임대주택에 거주하고 있지만 나머지 20%인 민간분양주택의 가격은 상상을 초월할 정도로 비싸다. 우리나라사람들이 선호하는 역세권의 새 아파트의 수요를 충족시키기에는 문재인정부의 정책은 미홉하고 할 수 있다.

 

신규 택지를 개발하여 공급하겠다고 하지만 1기 신도시보다 더욱 먼 지역으로 갈 수 밖에 없어서 사람들이 선호하는 서울 출퇴근권의 새 아파트에 대한 공급의 감소는 가격 상승으로 갈 수 밖에 없을 것이다. 더군다나 가장 핫한 강남3구 아파트의 절반이상이 30년 이상된 노후아파트라서 일시적으로 재건축에 들어갈 경우 현재도 강남아파트의 선호도가 높은데 새 아파트라는 프리미엄까지 붙을 경우 강남에서 시작한 가격 상승은 주변지역으로 여파가 미쳐서 상당한 가격상승의 여파가 예상될 수 있다.

현재 부천지역아파트시장은 저가매물이 소진되면서 가격이 상승국면에 들어섰고, 아파트 분양권시장도 문의가 활발하다. 하지만 호가는 오르지만 전체적인 거래량이 눈에 띠게 늘지는 않고 있다. 서울등에 비해 시장반응이 느리고 가격등락폭이 작은 부천 부동산 시장의 특성이 지금도 재현되고 있다.