지난 7월31일부터 임대차 3법이 시행되고 있다. 세입자는 한번에 한해서 ‘계약갱신청구권’을 행사할 수 있게 되었다. 흔히 2+2라고 하는데 그 내용은 이렇다. 7월 30일 이전까지 주택임대차 계약서를 작성하였지만 아직 임대차계약 입주 잔금이 도래하지 않은 경우에는 입주 후에 잔여기간을 다 살고 나서 추가로 2년에 대해서 계약갱신을 청구할 수 있다.

예를 들어서 A가 7월10일에 임대차계약서를 작성하고 잔금이 8월14일이라면, 이 A세입자는 2022년 8월13일에 임대차계약 만기 시(6개월~1개월이전까지 통보) 한 번의 계약갱신청구권을 행사하여 2024년 8월13일까지 살 수 있다. 현재 거주중인 B세입자는 2020년 12월5일이 만기라면 한 번의 갱신청구권을 행사하여 2022년 12월5일까지 살 수 있다.

핵심은 한 번의 갱신청구권을 행사할 수 있다는 것이다.

B세입자의 경우 2020년 12월5일에 새로운 계약서를 작성하지 않고 묵시적갱신 (기간의 정함없이 동일한 조건으로 연장된 것으로 간주됨)되는 경우에는 다르다. 묵시적갱신시 B세입자는 계약갱신청구권을 행사하지 않았기 때문에 2022년 12월5일에 자동적으로 계약이 종료되지 않고 그 이후에도 남아있는 갱신청구권을 행사하여 더 살 수 있는 것이다.

반드시 계약서를 작성해야만 계약갱신청구권을 행사한 것으로 본다. 따라서 임대인은 반드시 2년 경과시 새로운 계약서를 작성하는 것이 유리하다. 반대로, 임차인은 새로운 계약서를 작성하지 않고 묵시적갱신 상태로 만드는 것이 유리하다.

계약갱신청구권은 임차인의 당연한 권리가 아니고 예외적인 사항이 있을 경우 행사하지 못하는 경우도 있다. 임대인이 집을 매도하고 계약기간이 도래하거나, 임대인이 계약기간 만료시 집으로 들어온다고 할 경우이다. 단, 새로운 매수인이 직접 입주하지 않고 임대를 할 경우에 기존 임차인은 계약갱신청구권을 한 번 행사할 수 있다. (이전 집주인 보유기간 포함하여 최대 4년 임대차 가능함) 임대인이 집으로 들어오는 경우 최소 만기1개월전까지는 통보해야한다. 계약기간(2년)동인 임차인이 살 수 있는 권리는 보장되는 것이다.

또한 계약갱신시 동일한 최대인상률은 5%이내로 제한되며, 임차인의 동의없이 전세를 월세로 또는 월세를 전세로 전환할 수 없다. 최대 인상률 5%는 시,도 조례로 더 줄일 수 있다. 아직까지 조례가 나오진 않았으므로 5%까지 인상이 가능하다.

임대차3법중 임대차신고제는 임대인 또는 임차인이 부동산매매시 시청에 실거래신고하는 것처럼 주택임대차를 신고하는 것으로 2021년 6월1일부터 시행 예정이다.

전세 공급을 제한할 우려

정부가 임대차3법을 도입한 취지는 임대차시장의 안정을 통해서 임차인을 보호하려는 취지에서 한 것이다. 하지만, 현실은 올해 초부터 전세 구하기가 쉽지 않았고, 계속 오름세였다. 2+2와 5%제한의 도입을 통해서 주거의 안정을 꾀하려고 하였지만, 기존거주자만 보호하고 신규로 임대차를 구하는 세입자는 혜택을 보기 어렵다. 신규 임대차계약에 대해서는 5%제한이 적용되지 않기 때문에 급등하는 전세가를 잡을 수 없다.

특히, 6.17대책으로 부천도 조정대상지역에 편입이 되었다. 조정대상지역에서 주택의 비과세를 받기 위해서는 2년 보유만으로는 안되고, 2년 실거주해야된다. 이것은 투기적인 수요로 인한 주택가격의 상승을 억제하기 위한 것이지만, 결과적으로 전세물건의 품귀현상으로 귀결되고 있다.

전세가 공급되는 원리는 임대인이 가격상승을 기대하고 매매와 전세가격의 차이만큼 갭투자를 하는 것인데, 다주택자에 대한 정부의 압박으로 전세는 더욱 귀한 물건이 되고 있다. 그리고 임대인의 입장에서는 늘어나는 보유세에 대한 압박으로 세입자에게 그 비용을 전가하기 위해 전세를 월세로 전환하게 된다. 물론 전세보증금을 빼 줄 돈이 없는 다주택자는 대출이 안되는 상황(조정대상지역의 경우)이 되어 전세를 유지하게 된다. 그러나, 전세매물의 일부인 10~20%만 월세로 전환한다고 해도 주택임대차시장에서 전세공급이 줄어 들어서 전세가격을 자극할 수밖에 없다.

정부가 공공임대주택을 많이 지어서 공급을 하면 된다고 하지만 LH가 큰 폭의 적자를 안고 있는 현실을 감안하면 이것도 쉽지 않은 일이다. 게다가 편법적으로 투기화되고 있는 1인부동산 법인의 주택투기를 규제하기 위해서 법인에 대한 취득세, 종부세 부담을 늘린 조치가 똑같은 법인의 형태인 LH의 비용부담의 증가와 민간임대사업인 뉴스테이도 적자가 예상되고 있다. 향후 주택전세가 더욱 줄어들 전망이다.

아쉬운 서민 주거정책과 사회안전망

이렇게 앞뒤가 맞지않는 정책으로 인해 세입자 보호라는 당초의 취지에 부합하고 있는지 모르겠다. 게다가 전세는 보통 서민보다는 중산층 주거비를 낮추는 수단에 가깝다. 진짜 서민은 월세에서 산다. 월세 사는 사람은 전세보다 더 높은 주거비를 지출하고 있다. 이번 정부의 대책은 전세사는 중산층에만 포커스가 맞춰져 있고, 월세 사는 서민층은 안중에도 없다.

지나친 아파트가격 상승으로 인한 근로의욕의 상실은 사회적으로 큰 문제가 된다. 반대로 아파트가격의 급락은 금융기관의 부실화로 가져와 국가적으로 더 큰 문제를 야기한다. 시중의 유동자금이 넘쳐나서 부동산과 주식으로 돈이 몰리고 있다. 청와대 참모들에게 다주택자는 속히 매도하라는 권고에도 여전히 다주택을 보유하고 있는 것을 보면 투자라는 것은 인간의 기본적은 욕망이라고 볼 수 있다. 특히 고령화로 인해서 은퇴후 노후기간이 길어진 것도 많은 사람들을 투자의 대열에 뛰어들게 한 것이다. 사회안전망의 확충을 통해서 노후보장이 된다면 사람들의 투자열기를 조금이나마 식힐 수 있지 않을까 생각된다.