2017년부터 2년간 부천시청 민원실에서 무료법률 상담을 했다. 각계의 전문가들이 요일별로 봉사를 하는 것이다. 공인중개사는 매주 금요일 오후에 시청 민원실의 무료법률 상담실에 가서 민원인의 상담에 응하는 것이다. 한국공인중개사협회 부천지회에서 추천받은 공인중개사 7명이 교대로 2년간 봉사활동을 했다. 민원인들과 상담하면서 일지를 남기게 되어있다. 그 당시 상담한 내용을 주로 해서 일반인들이 궁금해하고 어려워하는 것을 정리해보았다. 일반인들도 세상을 살아가기 위해 꼭 필요한 필수적인 의식주 중의 중요한 주생활인 부동산과 밀접하게 관련을 맺고 살고 있다. 상식적으로도 알고 있으면 도움이 많이 될 것으로 생각한다.

부동산계약서 작성시 주의사항

우리나라 부동산계약서는 매매든 임대든 1쪽이 보통이고 많아야 2쪽이다. 거기에 요식행위인 확인설명서 3장짜리가 첨부된다. 회사생활 할 때 3년 정도 법제부에서 근무했었는데 외국회사와의 계약, 주로 미국회사인데 10쪽~20쪽은 기본이다. 모든 사항을 세세하게 기록한다. 미국에서 부동산계약도 마찬가지로 10여 쪽 이상 된다고 한다.

우리나라에서는 계약서를 길게 쓰는 것을 좋아하지 않는다. 우리나라 부동산계약서 내용을 보면 이렇다. 1. 부동산의 표시 (주소, 지목, 토지, 건축면적, 용도 등) 2. 계약 내용 (총액, 계약금, 잔금, 월세 등) 3. 계약 기간(임대차 시)을 쓴다. 그 다음으로 일반적인 법률사항인 부동문자(인쇄된 글자) 형태로 용도변경 및 전대, 계약의 해지, 계약의 종료, 계약의 해제, 채무불이행과 손해배상, 중개보수 등이 나온다. 그리고 중간쯤에 특약사항을 적는 곳이 나온다. 그리고 가장 아래 칸에 매도인(임대인), 매수인(임차인), 공인중개사란이 있다.

특약사항은 꼼꼼하게

특약사항은 A4용지 한쪽의 1/4 정도를 차지한다. 글씨도 작을 수밖에 없고 10줄~15줄이 한계다. 그 이상 길어지면 2쪽으로 넘어가게 된다. 계약서가 2쪽 이상 되는 걸 싫어해서 1쪽 안에 넣으려고 특약을 짧게 쓰는 경향이 있다. 이렇게 하면 안 된다. 양쪽 거래 당사자에게 충분히 물어보고 그 내용을 다 적어야 한다. 좋은 게 좋은 거라고 구두로만 이야기하고 나면 나중에 큰코다치게 된다. 부동산거래는 돈이 오가는 것이기 때문에 한쪽이 금전적인 이익을 보면 다른 한쪽은 손해를 보게 되어있다. 상세하게 적어서 계약서가 2쪽이 되어도 좋다고 생각해야 한다. 알아서 잘해주겠지 하고 상대방의 선의를 기대하지 말아야 한다. 매매든 임대든 부동산거래는 적지 않은 금액이 오가는 거래이므로 오해의 소지가 없도록 명확하게 계약서를 작성해야 한다.

역사적으로 보면 서양은 유목민이라서 언제 다시 만날지 모르기 때문에 계약서가 발달했다. 동양은 농경민족이라서 언제라도 그 자리에 거주하고 있다. 항상 거기에 있기 때문에 ‘대충대충 적당히’ 문화가 발달해서 상세하게 계약서에 미주알고주알 쓰면 야박하다고 생각한다. 이런 관행이 지금처럼 계약서를 간단하게 쓰려는 식으로 계속되어 온 것이 아닌가 생각된다.

계약금과 중도금

거래 시 계약금은 10% (임대차의 경우 최소 5% 이상) 정도, 중도금과 계약금을 합한 금액은 총액의 40~50% 선에서 정하지만, 소유자의 근저당이 있는 경우에는 매매가격에서 계약금과 중도금을 공제한 금액이 근저당보다 커야 한다. 매수자가 매매가액에서 근저당을 공제한 금액을 다 치르고 남는 금액이 없으면 잔금 날에 매도자가 받을 금액이 없게 된다. 매도자가 잔금 전에 금전을 모두 수령하고 나면 잔금 때 명의이전 서류를 받는다든가 명도 등의 절차가 남았는데 원활하게 진행될지 걱정이 된다. 약간의 금액이라도 잔금이 남아있어야 한다.

전세 대출이 필요한 계약

임대차의 경우는 일반적으로 중도금 없이 계약금 10%와 잔금 90%로 진행한다. 전세 대출을 하는 경우 계약금은 보증금의 5% 이상을 지불하고 계약서에 공인중개사의 인장 날인이 필요하다. 많은 전세 계약의 경우 전세 대출을 하는 경우가 많아서 주의해야 한다. 특히 대리계약인 경우 대리권을 입증할 수 있는 서류(위임장, 인감증명서, 인감도장 등)를 완벽하게 갖추어야 하고 금융기관에서 까다롭게 굴기 때문에 실무적으로는 대리인은 표기하지 않고 양 당사자가 나온 것처럼 진행한다. 물론 대리서류는 임차인에게 전달한다. 요즘에는 전세보증보험에 가입하기 위해서도 공인중개사의 인장 날인이 필요하다. 공인중개사 인장이 필요하다는 것은 확인설명서와 공적 장부를 발급해줘야 하는 것을 의미한다. 단순히 계약서에 공인중개사 도장만 찍는 것이 아니다. 흔히, 임대차계약 기간이 종료되어서 연장계약을 할 때 공인중개사 인장이 필요할 수가 있는데 이때에도 완벽하게 서류를 갖추어야 한다.

이상과 같이 계약서만 제대로 쓴다면 부동산거래사고 대부분은 예방할 수 있다. 계약서 작성시 기본이 되는 사항은 공적 장부의 발급과 계약서 특약에 세세한 사항까지 기입하여 2쪽을 작성하는 것을 겁내지 말아야 한다. 그리고 나중에 다시 설명하겠지만 확인설명서는 빠짐없이 기입하여야 한다. 해당 없는 항목은 “해당 없다”라고 써넣어야 한다. 공란으로 남겨놓으면 확인설명서 미기재로 업무정지 처분을 받게 된다. 계약서는 법정 서식이 아니라서 거래를 위한 주요 사항이 기재되면 된다. 반면에 확인설명서는 법정 서식이기 때문에 공인중개사의 거래에 관한 법률에 의거하여 정확하게 기재하고 관련 공적 장부를 발급해야 한다.