아파트 분양이 잘 되면 좋겠지만

만약에 미분양 사태가 발생하면...

송내1-2 구역 재개발은 어떻게 될까?

중동역에서 가까운 곳에 위치한 솔안말(송내동)이 재개발이 진행되고 있다. 이미 이주가 진행되고 있고, 이주한 집집마다 테이프로 덕지덕지 붙여 놓았다. 철거하기 전에는 이주한 집에는 들어가지 못하도록 만들어놓은 것이다. 송내 1-2 구역 주택재개발.

이 구역을 한 바퀴 도는 동안 가을 찬바람이 싸하게 밀려들었다. 이 구역은 늦게야 재개발을 반대하는 분들이 나섰지만 역부족으로 손을 들 수밖에 없었다.

주택재개발 방식은 기존에 있는 빌라나 이런 부분들을 다 철거하고 아파트를 짓는 방식이다. 송내 1-2구역은 대부분 빌라가 많고 중간 중간 단독주택도 있다. 주민들이 조합원으로 참여를 해서 재개발을 하는 방식이다.

조합의 결성 기준이 전체 토지 소유주의 75% 이상이면 된다. 이들이 조합설립에 동의하면 된다. 나머지 25%가 아무리 반대를 해도 현행법상에는 강제적으로 조합원이 되어야 한다. 집을 팔고 나가지 않는 이상 소유주는 조합원으로 자격이 주어진다는 얘기다.

류재선 뉴타운 재개발문제 전문가(이하 류재선 전문가)는 “주택재개발 조합을 결성할 때는 주민들이 제대로 된 사업성에 대해서 모릅니다. 주민들은 사업성이 좋다는 설명만 듣고 마치 사업성이 있는 것처럼 착각해서 일단 조합 결성에 동의하고 봅니다. 그런데 사업의 전체적인 규모나 내용이 제대로 드러나게 되는 시기는 관리처분 총회 이후에요. 관리처분 총회 때나 되어야 비로소 사업의 전체적 규모나 윤곽을 알 수 있다는 거죠. 이때는 이미 끝난 거죠.”라고 지적했다.

주택 재개발을 처음 시작할 때는 사업상이 있느냐 없느냐만 따져서 대략적인 것들만 주민들이 알 수 있는 구조라는 것이다. 주택재개발에 대해 대략적인 사업계획서가 제출되기는 한다. 하지만 현실과 동떨어져 있다는 지적이다. 개인의 보상이나 이런 부분들은 관리처분이 끝나봐야 알게 된다.

류재선 전문가는 “조합설립 당시에는 주민들은 사업성에 대해 잘 알지도 못하고 개발에 대한 환상이나 개발하면 삶의 질이 좋아질 것이라는 막연한 생각 밖에 없어요. 그 뒤 전체적인 사업규모나 윤곽이 나오는 것이 관리 처분 이후인데 이때는 주민들이 반대하기에는 너무 늦었다는 거죠. 일단 조합이 설립되고 나면 조직이라는 힘과 건설사들의 막강한 자본력에 의해서 그것을 반대하기가 힘들어요”라고 말했다.

송내 1-2 구역도 이같은 절차를 밟았다. 주민들이 늦게야 반대를 표출하고 반대 움직임을 거세게 표현했지만 너무 늦었다.

주택재개발에서 문제는 건물 소유주들이 모두 한 표를 행사한다는데 있다. 빌라가 5층이면 각 층 소유주들이 한 표를 행사한다. 조그만 단독주택을 가지고 있는 사람이나 똑같은 동등한 조합원 자격이 주어진다. 1평을 가진 사람이나 100평을 가진 사람이나 똑같이 1표만 행사하는 것이다.

자본주의 시장경제 논리로 보면 10평과 100평 가진 사람이 똑같은 표를 행사를 한다는 것은 문제가 있을 수 있다. 그런데 표의 등가성에서 보면 자본이 많다고 해서 무조건 10표를 줄 수 있는 것은 아니다. 그건 또 문제가 있다.

류재선 전문가는 “평수가 다를 때 똑같이 주는 것에 대해 어떤 문제가 있냐면 소형 지분을 가지고 장난치는 사람들이 있거든요. 5~6평의 소형 지분을 가지고 있는 사람들이야 사업이 망해도 별의미가 없는 사람들입니다. 실제로 따져 보면 30~40% 면적 밖에 없는 사람들이 60~70% 이상 되는 어떤 개발의 문제를 결정합니다. 이런 경우들은 10평이나 100평이나 같은 결정권을 갖는 다는 것은 문제가 있을 수 있죠”라고 지적했다.

송내 1-2구역도 이 문제를 안고 있다. 하지만 그것만 문제 삼을 수는 없다. 지분을 많이 가지고 있는 사람들도 장난을 칠 수 도 있기 때문이다.

지분을 많이 갖고 있는 분이 개발과 관련된 반대급부로 용도변경이나 이런 걸 통해 뭔가 얻는 부분들이 있을 수도 있다. 이런 부분들은 확인이 되지 않는다. 물밑 작업을 통해서만 이뤄지기 때문이다.

송내 1-2 주택재개발 구역은 관리처분이 통과되었다. 관리처분 자체가 불법성이 있었다라고 일부 주민들이 주장을 한다. 하지만 주민들의 이주는 거침없이 진행되고 있다.

주택재개발 방식으로 추진함에 있어 가장 문제가 되는 것은 이 사업이 투명하지도 않고 공정하지도 않다고 생각하고 반대하는 사람들이 현금 청산을 요구할 경우이다. 그런데 현금 청산자들의 감정평가 금액은 현시세보다 턱없이 낮다. 그렇다보니까 사람들이 현금 청산을 하지 못하게 된다. 또한 사업에 동참하자니 추가부담을 떠안게 될 가능성이 높기 때문에 진퇴양난이 되어버리게 된다.

송내 1-2 구역 주택재개발은 추가 부담 위험성은 없을까? 지금은 판단하기 어렵다. 아파트 분양이 잘 되면 이런 위험성은 일거에 해소된다. 하지만 미분양 사태가 발생했을 때가 가장 위험하다.

류재선 전문가는 “현재 우리나라의 가계 부채가 1,200조를 넘어서서 위험한 상태입니다. 이 가계부채가 국가 경제의 뇌관입니다. 정부차원에서도 대안이 없을 정도로 가계부채가 심각한 상태입니다. 이 가계부채가 터져버리면 은행들이 부실하게 되고 우리나라 경제 자체가 흔들릴 정도가 됩니다.

이 가계부채를 정리하는 방법은 금리를 올리고 빚내서 집 사는 정책을 추진하지 않는 겁니다. 그래서 앞으로 집단대출 규제가 들어가버리면 난리가 나게 되어 있어요. 제로 분양상태가 되는 경우도 있고 미분양 사태가 속출할 수밖에 없습니다. 그러면 아파트가 안 팔리면 주민들이 다 망하는 거예요. 왜냐면 그 비용을 다 대출을 받아서 하는 것이기 때문에 이자가 계속 늘어나면 추가로 비용을 부담해야 되는 거거든요, 주민들이 실질적인 사업의 주체거든요. 아파트사업은 시공사와 행정하는 사람들이 다 끌고 나가고 서류상으로 허수아비 주인을 주민들로 세워놓는 거죠”라고 설명했다.

송내 1-2 구역이 중동역이라는 역세권에 포함되어 있어 분양에 자신이 있다고는 하지만 미분양 사태가 벌어지면 결국 손해 보는 것들은 주민들이다. 아파트 공사비는 주민들의 땅을 담보로 대출을 받아서 사업을 한다. 금융권으로부터 주민들이 다 떠안는 구조이다. 만약에 미분양 사태가 벌어져서 만약에 할인 분양을 한다든지 하면 그 피해나 부담은 주민들이 떠안는다. 이럴 때 시공사나 대기업 건설사들은 손해가 없다. 단지 지급 보증만 섰기 때문이다.

류재선 전문가는 “요즘은 제1금융권에서 사업이 위험해서 안 해주니까 그것을 제 2금융권에서 대출을 받아옵니다. 이렇게 되니까 금융이자도 굉장히 비싸요. 이렇게 위험하게 사업을 진행하는 건데 이 사업이 얼마나 위험한지를 주민들은 모르고 있어요”라고 지적했다.

많은 이들이 아파트 분양은 잘 된다고 말한다. 송내 1-2 구역도 아파트 분양이 잘 될 거라는 희망을 갖고 있다.

글·사진 | 한도훈 편집장