꽁꽁 언 부동산시장 언제쯤 풀릴까?

지금 부동산시장 상황은 9.13조치에 따른 강력한 대출규제로 꽁꽁 얼어 붙어있다고 보면 된다. 대출규제로 재건축 이주비 대출과 공시가격 9억원 이상의 주택담보대출이 막혔다. 최근 규제지역에서 주택매매거래시 3억원 이상에 대한 자금출처 증빙을 요구하고 있다. 기존 LTV(담보인정비율), 신DTI(총부채상환비율)외에 DSR(총부채상환능력비율)적용으로 주택구입을 위한 대출이 쉽지 않은 상황이다. 풍선효과로 규제지역 인근인 부천 등에 작년 8~10월 사이에  갭투자자가 몰려서 가격을 끌어올렸다. 이마저도 10월 중순이후부터는 거래가 멈춰있는 상태다. 최근 1년 동안 서울을 중심으로 한 규제지역은 4~5년동안 오를 집값이 한꺼번에 올라있는 상태이다.
게다가 송파 헬리오시티를 비롯한 상당한 물량이 2019년에 입주가 예정되어 있어서 당분간 서울아파트 가격은 약세를 면치 못할 것으로 보인다. 2019년 집값은 어느정도 조정을 받을 수밖에 없을 것이라고 대다수의 전문가들이 예상하고 있다.
하지만 이렇게 주택 공급이 위축된 상태가 계속되면 2020년후반~2021년에는 주택가격이 반등할 것으로 예상된다. 물론 거시경제변수가 지금처럼 계속 안좋으면 주택가격의 반등 시기는 더 늦어질 수도 있다고 본다.

부동산시장의 변수, 통화량과 금리
보통사람들은 "왜 이렇게 집값이 많이 올랐냐?"라고 말하지만, 사실은 "집값이 오른게 아니고 돈 가치가 떨어진 것이다." 최근 10년 동안 통화량(M2)을 보면 거의 2배 가까이 되었다. 경제규모의 증가에 비하여 통화량이 지나치게 많아졌음을 볼 수 있다. 이는 자산을 가진 사람들이 이득을 보고 통화를 가진 사람들은 손해를 보는 구조이다. 물론 모든 자산(모든 부동산)이 다 오르는 것은 아니다. 오르는 곳만 오른다. 지역적으로는 수도권, 지방대도시, 세종시 등 일자리가 많은 곳이 우선이다. 그리고 역세권의 새 아파트만 오른다. 구축은 큰 혜택을 보기 어렵다.
금리가 부동산시장의 뇌관이 될 수도 있다. 금리의 지속적인 상승은 부동산 시장에 부정적인 영향을 끼친다. 하지만 세계경제가 그다지 좋은 상황이 아니기 때문에 미국만 나홀로 호황을 계속할 수는 없다. 미국의 금리인상도 제한적일 수 밖에 없다. 금리인상은 부동산시장뿐만 아니라 세계경제에도 악영향을 끼치기 때문이다. 부동산시장을 잡기 위해서 금리를 인상하면 경제에 좋지 않은 영향을 끼치기 때문에 금리인상을 지속적으로 할 수는 없다.

정부의 부동산정책 변수
삼성 바이오로직스가 상장폐지를 면했다. 미국의 엔론보다 훨씬 큰 회계부정임에도 불구하고 상장을 유지한 것은 현정부가 경제살리기를 우선으로 하겠다는 시그널을 준 것이라고 본다. 그렇지만 김수현 사회수석이 정책수석으로 승진해서 정책을 펴는 상황이라 부동산시장에 대한 규제는 쉽사리 풀어줄 거 같지는 않다. 하지만, 참여정부시절에 부동산시장에 내재한 힘을 누르고 누르다가 폭발한 경험이 있다. 시장의 압력이 커지면 제어하기 힘든 상황이 올 거라고 본다. 시장을 인위적으로 조정할 수는 없다.
부천은 새 아파트 공급이 부족하다.
부천은 수도권의 도시중에서 최근 10년 이내 입주한 새 아파트의 비율이 가장 낮은 곳이다. 어느 정도 경제적인 여력이 있는 사람들은 신축아파트에 살고 싶어하는데 부천은 그러한 수요를 충족시켜주지 못하고 있다. 옥길지구가 지하철이 없는데도 불구하고 9,500여세대, 25,000여명이 입주하여 새로운 부촌을 형성하고 있다. 전용면적 84㎡ 아파트가 5억5,000만원~6억원 정도의 시세가 형성되어있다. 부천의 대부분의 편의시설과 쇼핑몰을 갖추고 지하철까지 완비된 같은 면적의 25년정도 된 중동신도시 아파트시세가 가 3억4,000만원~4억5,000만원, 17년정도 된 상동택지 아파트가 4억6,000만원~5억5,000만원정도이다. 옥길지구는 여러가지 불편한 점에도 불구하고 새아파트라는 이유로 좋은 가격을 형성하고 있다.

부천의 최근 분양시장 동향
부천시청옆의 노른자위 땅에 신축중인 중동센트럴파크 푸르지오는 전용면적 84㎡ 아파트의 프리미엄이 1억6,000만원~1억7,000만원정도 형성 되어있다. 후에 분양한 중동힐스테이트는 고분양가(84㎡ 분양가 6억5,000만원~7억5,000만원)에도 완판을 했다. 부천의 분양아파트는 전매제한기간이 6개월이라 힐스테이트는 다음달인 2월18일부터 전매가 가능한데 비공식적으로 프리미엄이 4,000만원~5,000만원정도 형성되어 있다고 한다. 향후 부천의 아파트단지에서 가장 부촌으로 떠오를 중동센트럴파크 푸르지오와 중동힐스테이트는 합쳐서 2000세대에 달하는 대규모 단지로 지상49층, 12개 동으로 이루져있다. 분양가와 프리미엄을 합한 가격은 7억원~8억원선에 형성되어 있다고 볼 수 있다.

부천에서 부천시청옆의 새로운 부촌(중동센트럴파크 푸르지오와 중동힐스테이트)을 대체할 만한 곳은 보이지 않는다. 부천이 규제지역을 벗어난 까닭에 경기침체로 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중의 풍부한 유동자금이 비규제지역으로 몰려오는 풍선효과에 의해서 강보합세를 유지하고 있다. 향후 서울지역의 아파트가격이 급락하지 않는 한 부천의 주택시장은 전체적으로 강보합세를 유지할 것으로 보고 있다. 부천은 전통적으로 수도권의 다른 지역 보다 투자수요에 비해 실거주 비중이 높아서 아파트 가격이 급락한 적은 없었다. 현재 구축아파트는 거래가 부진한 편이지만 급매물은 나오지 않고 있다.

수도권 광역급행철도와 계양테크노밸리
GTX-B노선(송도-부평-부천종합운동장-신도림-여의도-용산-서울역-청량리)의 예비타당성 면제가 핫이슈가 되고 있다. 이미 A,C 노선은 착공이 결정된 상황에서 B노선만 제외되기 어려운 상황이 되었다. 3기 신도시에 계양테크노밸리가 포함되면서 B노선의 예타면제에 대한 기대감을 높이고 있다. GTX-B노선의 착공이 확정될 경우 부천은 전체적으로 부동산시장에 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 보고 있다.

특히 계양테크노밸리가 원활하게 진행될 경우 계양테크노밸리에서 올림픽도로까지 4차선이 8차선으로 확장하는 계획을 포함하고 있다. 이는 대장동산업단지 개발에 걸림돌이 되고 있는 벌말로가 8차선으로 확장을 의미한다. 계양테크노밸리의 개발이 대장동산업단지라는 경쟁단지의 개발을 억제함과 동시에 도로확장으로 인한 가능성을 높이는 계기가 될 수도 있다고 본다. 대장동 산업단지 개발이 환경보호에 위배된다는 지적도 있지만 부천이 베드타운이 아닌 양질의 일자리를 창출해내서 직주근접으로 주거만족도를 높이고, 부천의 열악한 재정자립도를 높일 수 있는 계기가 될 수 있을 것이라고 본다. 대장동 산업단지는 과거와 같은 공해배출업소가 아닌 판교테크노밸리 같은 모델로하여 친환경적으로 추진하면 어떨까 생각한다.