고령화와 저금리시대에 상가, 오피스텔, 원룸 같은 수익성 부동산물건에 투자자들은 누구나 관심을 갖는다. 그런데 막상 상가, 오피스텔을 소유한다고 해도 월세를 수월하게 못받는 경우가 종종 있다. 월세를 연체하면서 세입자가 전화도 안받고, 내보내려고 해도 법적인 절차에 어려움을 느껴서 수익성 부동산을 매도하는 분들이 가끔 있다.

하지만 글로벌경제는 더 이상 대규모의 자본투자에 의한 고도성장의 시대는 끝나가고 있다. 이런 상황에서 미국만 나 홀로 경기가 좋아서 계속 금리를 인상할 수도 없다. 최근 국제유가의 하락으로 산유국들의 수요부진으로 글로벌경제에 어두운 그림자가 예상되면서 미국 연준의 9월 금리인상도 어려워지는게 아니냐는 견해도 있다. 향후 세계적인 저금리 기조는 당분간 변하기 어려울 것으로 보인다. 따라서 수익성부동산 관리의 어려움 때문에 형편없이 낮은 이자를 주는 은행에 나의 노후를 맡겨두는 것은 해결책이 못된다. 부동산임대관리를 잘하여 길어진 100세시대의 노후를 어떻게 잘 보낼 것인지 알아보자.

 

  골치아픈 세입자에 대처에 앞서 문제를 예방하는 방법은 없을까? 수익성부동산 소유자가 놓친 부분을 찾아 해결하는 방법을 찾아보자. 보통 보증금으로 월세 20개월 치를 받아놓으면 어느 정도 안심이 된다. 예를 들어 월세가 100만원이라면 보증금은 월세 20개월치에 해당하는 금액인 최소 2000만원을 받는 것이다. 통상 2개월 이상 월세를 연체시 계약만기 전이라도 계약을 해지 할 수 있다. 2개월 연체 후부터 계약해지를 통보하고 불응시 명도소송을 하게 되면 4~6개월 정도가 소요된다. 월세 미납시부터 임차인 명도시까지 최장 8개월이 소요되는 것이다.

이때 이 부동산물건이 집합건물(아파트, 오피스텔 등)인 경우 발생되는 관리비의 납부 책임도 임대인이 진다. 그래서 명도를 각오한 임차인은 월세는 물론 관리비도 내지 않고 버티기에 들어가는 수가 있다. 따라서 최장 8개월의 월세 외에 관리비도 체납될 수 있다는 걸 가정하고 여유있게 보증금을 받아야 된다. 

 20개월치 월세에 해당하는 보증금을 받으면 임대인은 여유있게 부동산임대차 물건을 관리할 수 있다. 보통 아파트, 빌라 같은 주택의 경우는 20개월치 이상의 보증금을 받는데 반해, 상가, 오피스텔은 10개월치 내지 1년치 월세에 해당하는 보증금을 받는 경우가 많다. 그래서 이렇게 보증금이 작은 경우에는 임대인은 월세가 1개월 이상 연체될 경우에 월세독촉을 하는 등 주의를 가지면서 관리를 시작해야 된다. 2개월의 월세가 연체시 즉시 임대차계약 위반사실을 적시한 내용의 내용증명을 3부 작성하여 우체국에 가서 세입자의 주소로 내용증명을 보내면 된다. 내용증명에 불응시에는 빠른 시일 내에 명도소송을 진행하는 것이 좋다(내용증명 송부는 명도소송을 위한 최소한의 요구사항이다). 그리고 이러한 법적인 절차를 밟기 전에 세입자와 충분한 대화를 시도하여 월세가 체납되지 않도록 독촉하고 고지하는 것이 선행되어야 한다. 무조건 소송이 능사가 아니기 때문이다. 소송에 따른 비용과 정신적인 스트레스도 적지 않으므로 대화로 해결하도록 하는 것이 최선이다. 법적인 절차는 차선책일 뿐이다. 

 그 외에 월세가 2개월 체납되었을 때 집합건물의 경우에는 관리실의 협조를 받을 수 있으면 단전, 단수 등의 조치를 해서 세입자를 압박하는 것도 하나의 방법이 될 수 있으나 주거용 건물에서는 단순한 월세미납으로 단전, 단수하는 것은 형사상의 문제가 될 수 있기 때문에 관리실에서 임대인의 요구에 응하지 않는 경우가 많다. 월세를 많이 받으려고 보증금을 깍아주면서 월세를 더 받아서 수익율을 높이려는 임대인이 종종 있는데 이 경우 보증금이라는 목돈을 준비할 여력이 없는 사람이 월세를 잘 낸다는 보장이 없다는 사실을 명심해야 한다. 정상적이라면 보증금을 더 주면서 월세를 적게 내려고 하기 때문이다. 보증금이 많은 세입자가 월세를 연체하는 경우는 극히 드물다. 설사 연체를 하더라도 밀린 월세를 공제하고도 남을 만큼 충분한 보증금이 있다면 임대인 입장에서는 임대차 관리에 크게 신경 쓰지 않아도 된다.